Главная » Как

Как взять в аренду землю





Взять землю надолго: как арендовать земельный участок для фермерства

Земля – основа. Коррупция в сфере земельных отношений – все еще беспрецедентна. Где искать необходимые участки и как оформить их в аренду, выяснили «Деньги».

Сделки с землей сельхозназначения запрещены? Официально – да. Однако Интернет пестрит объявлениями Продам пай , Продам землю для фермерства . В чем тут дело? А в том, что законодательство хоть и запрещает сделки на открытом рынке земли, но при этом оставляет лазейки для функционирования теневого . Продаем участок в Одесской области. Как оформим? Как захотите: можем аренду на 49 лет, можем как наследство. Юристы знают, что делать , – рассказал корреспонденту Денег предприниматель Виктор Курбатов. Так что найти земельный участок для фермерства – не проблема. Главное – правильно его застолбить , минимизировав риски.

В поисках земельного надела лучше приехать в конкретный населенный пункт и пообщаться с местными властями. Если нужно выяснить, где и какие есть участки земли для аренды либо что есть из земель госрезерва, можно смело идти к землеустроителю села или к сельскому голове , – объясняет фермер из Киевской области Дмитрий Романчук.

Обращаясь в сельские советы и райгосадминистрации, будущий аграрий может попросить в пользование так называемый невытребованный пай . Это участки пожилых сельских жителей, которые в силу каких-либо обстоятельств (например смерти) не смогли оформить госакты и передать свою землю по наследству.

С землей госрезерва сложнее. С 1 января года земельными участками сельскохозяйственного назначения государственной собственности распоряжается Госагентство земельных ресурсов. Увы, обращение в эту структуру грозит не только многомесячной борьбой с бюрократией, но и расходами в карман чиновников. Позволить себе такую роскошь могут крупные хозяйства, мелким фермерам лучше искать иные способы получения земли.

Правда, большинство плодородных земель уже находится в аренде. Фермер неминуемо столкнется с тем, что все уже поделено. Придется искать районы с низкопродуктивной землей, которая свободна, или же предложить арендодателям более конкурентные условия , – говорит Владислав Кисиль, партнер ЮФ КПД Консалтинг .

Стандартная годовая цена аренды, согласно п. 288.5 Налогового кодекса, не менее 3% нормативно-денежной оценки в год (в среднем этот минимум составляет 600 грн./га). Соответственно, перебить конкурента можно, дав больше.

К слову, каждый украинец имеет право на землю независимо от места регистрации. Юристы говорят, что, несмотря на киевский, херсонский или харьковский штамп в паспорте, фермер может обратиться в сельсовет, например, Запорожской области с ходатайством на выдачу ему земельного участка бесплатно. Это вполне реально, если в конкретном населенном пункте есть свободные земли, а местные чиновники не страдают склонностью к взяточничеству (иначе придется раскошелиться).Много вряд ли дадут, но шанс получить 1,5–3 га имеется.

Впрочем, местные администрации вправе и отказать. Ведь в Земельном Кодексе сказано, что к ходатайству фермера прилагаются документы, подтверждающие опыт работы в сельском хозяйстве или наличие образования в аграрном учебном заведении. Далеко не у всех есть подобные бумаги. Выход? Придется искать возможность очень быстро получить образование и опыт работы по специальности.

Взять надолго

Самый простой способ быстро получить землю в свое распоряжение – заключить договор аренды. Как правило, фермеры стремятся оформить такой договор надолго. Минимум на 5–6 лет.

Максимальный срок действия договора аренды земли не может превышать 50 лет. Как вариант, можно заключить соглашение на право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис). Но на практике это применяется крайне редко , – говорит юрист компании Moris Group Роман Савко.

Перед подписанием договора владелец должен предъявить будущему арендатору план или схему земельного участка, кадастровый план с указанием ограничений в его использовании. А также акт определения границ земельного участка. Особое внимание стоит уделить кадастровому номеру. Объектом договора аренды может быть только земельный участок с кадастровым номером. Если он не присвоен, необходимо разрабатывать соответствующую документацию по землеустройству и подавать в органы Госземагентства , – отмечает юрист ЮФ Лавринович и Партнеры Антон Бабак.

Когда документы на землю вопросов не вызывают, переходим к тщательному изучению договора. Арендатору необходимо проверить все пункты (см. Что обязательно должно быть в договоре ) и особое внимание уделить вопросу его расторжения. В договоре должно быть указано, что в одностороннем порядке такой шаг невозможен.

Законодательство не требует обязательного нотариального заверения договора, однако юристы все же рекомендуют не пожалеть на это 1,5–2 тыс. грн. Во-первых, нотариус придает документу надежности, а во-вторых, помогает ускорить процесс государственной регистрации договора аренды (см. Процедура оформления земли в аренду ). Благодаря нотариусу регистрация, по сути, проходит автоматически.

Кстати, в будущем (как скоро, пока неясно) фермерам обещают систему электронной подачи заявлений на регистрацию права аренды.

Риски? Имеются

Действующий в Украине механизм аренды сельхозземель не спасает фермера от рисков. Землевладелец может расторгнуть договор аренды через суд либо отказаться продлевать соглашение на новый срок. Хотя такие случаи единичны. Еще один риск – несоответствие площади участка, взятого в аренду, заявленной его величине. Именно поэтому и нужно проверять акт определения границ земельного участка еще до подписания договора его аренды.

Земельные участки от собственника ? Под таким соусом могут предлагать и откровенно мошеннические схемы, ввязываться в которые фермеру не стоит. Например, конечный пользователь земли приобретает корпоративные права украинской компании, у которой существуют некие договора аренды. Но в нашей практике были случаи, когда в договорах вместо подписей просто стояли фамилии людей и, как оказалось, большинство из них собственноручно договора не подписывали , – предостерегает партнер адвокатской компании Сюткин и партнеры Наталия Осадчая.

Сколько проработает фермер на такой земле – непонятно. В лучшем случае, до прихода нового арендатора, который предложит землевладельцам более интересные условия.

Забрать навсегда

Если фермер твердо решил заниматься бизнесом на собственной земле, ему придется инвестировать в покупку земельного участка и ввязываться в непростой процесс приобретения.

Действующий до января года мораторий на продажу земли сельхозназначения не распространяется на участки для приусадебного садоводства. Именно эти земли сегодня находятся в свободной продаже. На таких участках можно построить дачу, возвести теплицы, подсобные помещения. Не запрещает закон и засеивать такие земли сельскохозяйственными культурами. Но подобное приобретение будет недешевым.

Например, в Киевской области гектар земли для садоводства продают за 18 тыс. долл. То есть при планах обустроить ферму на 5 га придется вложить в землю 90 тыс. долл. В Полтавской области затраты на покупку такого же участка могут составить 40–55 тыс. долл.

Как уже было сказано, продаются и те земли, на которые распространяется мораторий. Однако сделки с ними чреваты неприятностями. Ведь юридически оформление таких участков на новое лицо запрещено, можно лишь заключить договор аренды на 49 лет. Хотя фактически участок все равно останется в собственности арендодателя. Иногда продавцы пытаются также заключить с покупателем предварительный договор , суть которого – переход права собственности на участок после отмены моратория. Однако в случае его расторжения страдает именно потенциальный покупатель.

Иногда продавцы паев предлагают оформить участок в наследство. Но и здесь доверчивого фермера поджидают сюрпризы. Ведь кто-то из законных наследников продавца может оспорить передачу земли в наследство постороннему человеку. Кроме того, право собственности на участок у покупателя появится лишь после смерти землевладельца, который в любой момент способен переписать завещание.

Ждать отмены моратория и уже после этого обзаводиться собственной землей? Вряд ли это хорошая идея – если уж решено выбрать этот вид бизнеса и есть деньги на покупку земли. Можно поискать продавцов, владеющих юрлицом, на котором в собственности числятся земельные участки сельхозназначения. Это самый сложный, самый дорогой, но и самый надежный путь приобретения в собственность именно земель сельхозназначения. А уже имея землю в собственности, во-первых, можно получить под нее кредит в банке, во-вторых, передать ее по наследству будущим поколениям , – уверен глава Украинской аграрной ассоциации Владимир Макар.

Процедура оформления земли в аренду

Как взять в аренду землю единым земельным массивом

Как известно, в результате паевания земель коллективной собственности около 6,7 млн. украинских крестьян получили земельные доли (паи). В ходе следующего этапа земельной реформы на селе, который проходит в данное время, происходит выделение земельных долей (паев) в натуре на местности. Вместо земельных долей (паев) крестьяне получают земельные участки, право собственности на которые заверяется государственными актами на право собственности на земельный участок.

Выделение земельных долей (паев) в натуре (на местности) объективно приводит к измельчению фонда сельскохозяйственных земель, поскольку в результате этого увеличивается количества земельных участков. Как известно, площадь земельной доли (пая) в среднем по стране составляет 4 условных кадастровых га и варьируется от 1,5 га в западных областях до 10-15 га в южных и юго-восточных областях. Таким образом, в результате выделения земельных долей (паев) 11 тыс. землевладений бывших коллективных сельскохозяйственных предприятий размером от 1 до 10 тыс. га могут возникнуть более чем 6 млн. мелких земельных участков размером от 1,5 до 15 га.

В связи с этим перед сельскохозяйственными предприятиями, которые использовали землю на основе аренды земельных долей (паев), возникает непростой вопрос: как использовать разделенные сельскохозяйственные угодья, которые принадлежат на правах собственности гражданам. Хорошо известно, что на больших земельных массивах, которыми в Украине традиционно пользовались сельскохозяйственные товаропроизводители в дореформенные времена, технологически удобнее использовать мощную сельскохозяйственную технику, многопольный севооборот, средства химизации и т.п. Вместе с тем, хозяйствование на небольших земельных участках не всегда экономически удобно именно для сельскохозяйственных предприятий, деятельность которых базируется на использовании наемного труда. Как же им быть? Практика подсказала довольно неплохой выход: создание единых земельных массивов с целью передачи их в пользование сельскохозяйственному предприятию или фермерскому хозяйству.

Подавляющее большинство граждан, которые выделяют в натуре (на местности) надлежащие им земельные доли (паи), являются лицами преклонного или нетрудоспособного возраста, которым не по силам самостоятельно обрабатывать земельный участок в несколько гектаров. Однако они хотели бы иметь выгоду от собственной земли. В такой ситуации наилучшим вариантом распоряжения землей является передача ее в аренду с целью регулярного получения дохода в форме арендной платы. В связи с этим Закон Украины от 5 июня 2003 г. “О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев)” предоставляет гражданам право требовать выделения им земельных долей (паев) в натуре (на местности) единым земельным массивом.

Понятие единого земельного массива и его виды. Хотя термин “единый земельный массив” введен в правовое поле Украины Законом “О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев)”, его содержание четко не определено. В связи с этим на практике имеют место случаи разного толкования и применения положений о единых земельных массивах. Как свидетельствует практика, единый земельный массив может представлять собой часть угодий бывшего коллективного сельскохозяйственного предприятия, которые территориально составляют одно поле или его компактно расположенную группу таких полей. Тем не менее, имеются случаи, когда под единым земельным массивом понимают один земельный участок. Возникает вопрос: какое из двух определений “единого земельного массива” отвечает нормам Закона “О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев)”? Анализ норм этого закона позволил сделать вывод, что оба вида единых земельных массивов имеют “законодательное признание”. Закон “О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев)” предусматривает выделение земельных долей (паев) в натуре (на местности) едиными земельными массивами двух видов. Первый из них представляет собой совокупность смежно расположенных индивидуальных земельных участков в одном поле или группу компактно расположенных полей. Второй вид единого земельного массива - это один земельный участок, который передается в общую собственность группе владельцев земельных долей (паев).

Как правило, руководители сельскохозяйственных предприятий, которые арендуют земельные доли (паи) и исправно платят арендную плату, имеют значительное влияние на их владельцев. Поэтому руководители таких предприятий могут сыграть важную роль в формировании единых земельных массивов. В частности, они могут повлиять на выбор одного из двух вышеупомянутых видов таких массивов владельцами земельных долей (паев), рассказав крестьянам о преимуществах и недостатках каждого из них.

Преимущества и недостатки единых земельных массивов как объекта аренды. Какой из двух указанных выше видов земельных массивов есть более приемлемым для предприятия-арендатора земли? На первый взгляд, тот, который представляет собой один земельный участок, являющийся общей собственностью граждан. Ведь в таком случае арендатор должен заключить один договор аренды земли, на основании которого он будет использовать весь земельный массив. Кроме того, на протяжении всего срока действия договора аренды он будет иметь дело не со всеми совладельцами земельного участка, а с одним человеком - их уполномоченным представителем.

Однако выделение земельных долей (паев) единым массивом, который представляет собой общий земельный участок, связано с рядом юридической сложности. Так, обязательным условием выделения в натуре (на местности) земельных частиц (паев) единым массивом, который представляет собой один земельный участок, передающийся в общую собственность, является представление гражданами-владельцами паев общего заявления об этом. Заявление составляется в письменной форме и подписывается всеми владельцами земельных долей (паев), которые хотят выделить их в натуре в виде общего земельного участка.

            Правовой режим земельных участков, которые находятся в общей собственности, определен Земельным кодексом Украины. Согласно ст. 86 Кодекса, на общий земельный участок выдается один государственный акт на право собственности, в котором отмечаются фамилии всех совладельцев участка. Государственный акт, который заверяет право общей собственности на землю, выдается совладельцам в одном экземпляре. Это означает, что его может получить лишь один из совладельцев по доверенности других. Поэтому остальные совладельцы останутся без документа, который будет заверять их права на земельный участок. Очевидно, такие граждане не согласятся на выделение их земельных долей (паев) в натуре, если они не будут находиться в родственных или других доверительных отношениях с уполномоченным лицом.

Кроме того, ст. 88 Земельного кодекса установлено, что владение, пользование и распоряжение земельным участком, который находится в общей частичной собственности, могут осуществляться по согласию всех без исключения совладельцев согласно договору, а в случае недостижения согласия - в судебном порядке. В случае большого количества совладельцев земельного участка заключение договора является важным способом согласования их интересов относительно общей земли. Однако условия такого договора нужно будет согласовать со всеми совладельцами. Вдобавок, договор об общей частичной собственности на земельный участок заключается в письменной форме и заверяется нотариально, за что платится государственная пошлина.

Таким образом, владение, пользование и распоряжение земельным участком, который находится в общей собственности, связано с существенными трудностями и неудобствами. Поэтому выделение всех земельных долей (паев) в пределах одного сельскохозяйственного предприятия в натуре (на местности) одним земельным участком, который будет принадлежать большому количеству граждан на праве общей частичной собственности, является, на наш взгляд, далеко не всегда целесообразным. Лучше всего, когда совладельцами такого участка станет небольшое количество лиц, например, лица, которые являются членами одной семьи или близкими родственниками, которым легче будет достигнуть согласия относительно передачи в аренду общего земельного участка.

Особенности формирования единого земельного массива, который состоит из отдельных земельных участков. Если владельцы земельных частиц (паев) изъявляют желание выделить надлежащие им паи отдельными участками, подав соответствующие заявления, то никто не имеет права принудить их выделить их паи единым, общим земельным участком. В таком случае, согласно ст. 11 Закона “О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев)”, каждому владельцу земельной доли (пая), которая выделена в натуре, обязательно должен быть выдан государственный акт на право собственности на земельный участок. Причем государственный акт на право собственности на земельный участок должнн быть выдан как тем владельцам, которые проявили намерение вести хозяйство самостоятельно, так и тем из них, которые решили выделить земельные участки в натуре (на местности) в составе единого земельного массива (поля). В последнем случае предприятие-арендатор, которое имеет намерение взять в аренду земельные участки в составе такого земельного массива, должно заключить договор аренды с каждым владельцем земельного участка, который входит в массив. Составление договоров аренды земельных участков с большим количеством их владельцев нуждается в немалом времени и бумаге. Однако арендатор таких участков будет иметь и определенные преимущества. Так, например, в зависимости от планов производственной деятельности арендатора он может прекратить соответственно действующему законодательству договорные отношения с частью владельцев участков, в то время как при аренде единого земельного массива, который принадлежит большому количеству совладельцев (100-500 лиц и больше), отказаться от аренды части такого массива невозможно. Кроме того, при аренде отдельных земельных участков с каждым владельцем можно оговорить разные условия аренды (срок аренды, размер арендной платы, условия пользования землей и т.п.).

Следует отметить, что владелец любого включенного в состав единого земельного массива земельного участка имеет право требовать “отделения” земельного участка от единого массива путем закрепления границ этого земельного участка межевыми знаками в натуре (на местности). Однако такое требование подлежит удовлетворению, если владелец участка не связан определенными договорными обязательствами с владельцами сопредельных земельных участков или лицом, которое использует земельные участки в пределах единого земельного массива на основе договоров аренды земли. До завершения срока действия таких договоров указанное выделение в одностороннем порядке не допускается.

Закрепление границ единых земельных массивов. В ст. 11 Закона “О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев)” определен порядок закрепления границ земельных участков межевыми знаками в зависимости от намерения их владельцев (совладельцев) относительно дальнейшего использования. Если владелец земельного участка имеет намерение самостоятельно его использовать, то границы его земельного участка должны быть закрепленные межевыми знаками установленного образца. Если двое или больше владельцев земельных долей (паев) выделяют их в натуре на местности единым массивом как один земельный участок, который передается в общую собственность указанных лиц, то границы такого общего земельного участка также закрепляются межевыми знаками установленного образца.

Однако, если двое или больше владельцев земельных долей (паев) выделяют их в натуре (на местности) единым земельным массивом, который представляет собой соответствующее количество смежно-расположенных отдельных земельных участков (одно поле или группа смежно-расположенных полей), то в таком случае границы каждого из таких земельных участков определяются в технической документации, но не переносятся в натуру (на местность). Это связано с тем, что владельцы расположенных в одном земельном массиве (поле) земельных участков изъявили желание передать земельные участки в аренду одному сельскохозяйственному товаропроизводителю. При условии такого использования земельных участков межевые знаки, если бы они устанавливались на границах каждого из них, создавали бы препятствия в использовании большой сельскохозяйственной техники, применении севооборота и т.п. Во избежание таких осложнений Закон “О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев)” разрешает не закреплять границы земельных участков, расположенных в одном земельном массиве (поле). В таком случае обязательно фиксируются межевыми знаками лишь внешние границы единого земельного массива (поля).

Порядок обмена земельными участками, которые находятся в составе единых земельных массивов. И все-таки может произойти, что владелец переданного в аренду земельного участка, который находится, например, внутри единого земельного массива, изъявит желание самостоятельно использовать свой земельный участок и будет иметь правовые основания для этого. В таком случае предприятие-арендатор может и должно оказывать содействие в обмене такого участка на другой, который расположен в периферийной части единого земельного массива. Рекомендации относительно обмена земельными участками, которые были выделены в натуре (на местности) в составе единого земельного массива (поля), а их владельцы получили государственные акты на право собственности на земельные участки, содержатся в ст. 14 Закона “О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев)”. Согласно действующему законодательству, обмен земельными участками может осуществляться их владельцами лишь по взаимному согласию и на добровольной основе.

В случае достижения владельцами земельных участков согласия относительно обмена ими они должны обратиться к нотариусу для подготовки текста договора мены земельными участками. Договор мены земельными участками подписывается обеими сторонами и подлежит нотариальному удостоверению. Именно с момента нотариального удостоверения договор приобретает силу.

По общему правилу за удостоверение договоров относительно отчуждения земельных участков, к которым принадлежит и договор мены ими, взимается государственная пошлина в размере 1% суммы договора, но не менее 1 не облагаемого налогами минимума доходов граждан (ст. 3 Декрета Кабинета Министров Украины от 21 января 1993 г. “О государственной пошлине”). Однако с целью стимулирования граждан к обмену надлежащими им на правах собственности земельными участками указанным Декретом такие граждане освобождены от уплаты государственной пошлины за удостоверение договора мены земельными участками.

Кулинич П.Ф., кандидат юридических наук,

старший научный сотрудник

Института государства и права НАН Украины

Комментарии

Вы должны быть авторизованы для того, чтобы оставить комментарий

Источники:





Простые полезные советы

Точим ножи остро!: Для легкой и лучшей заточки ножей, необходимо предварительное выдерживание ножей в растворе с поваренной солью. Хватает тридцати минут, после чего можно приступать к заточке.

Удалить нагар со сковороды: Для удаления нагара со сковороды, кастрюли или другой посуды нужно залить водой, добавить соду и силикатный клей. Нужно кипятить час-два, после чего нагар будет или слазить сам или будет очень легко удаляться.




Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением

Навигация


Наиболее читаемые

Утеплитель для стен внутри квартиры

Утепление стен изнутриУтепление стен изнутри — очень важный технологический процесс, который не имеет право на ошибку. Неправильное утепление стен изнутри может далее...


Двери из вагонки своими руками

двери из вагонки своими рукамиКак сделать дверь из вагонки своими рукамиНа дачных участках для хозяйственных построек нужны двери. Их можно далее...


Изменение вида разрешенного использования земельного участка

МЭР РФ: порядок изменения вида разрешенного использования ЗУ, на которые распространяется действие градостроительных регламентовНа сайте DOCS.SUBSCHET.RU далее...


Популярные

Как клеить обои на бумажной основе (3)

Котел beretta ciao 24 csi инструкция (2)

К чему залетает воробей в дом (2)

Какие деревья можно сажать возле дома (2)

Отзывы о натяжных потолках глянцевых (2)

Площадь окон к площади пола (2)

Диффузионная мембрана что это такое (2)

Что можно сделать из березы (2)



Последние публикации
Какие люстры подходят для натяжного потолка По каким критериям выбрать люстру для натяжного потолка?СодержаниеРазнообразие
Какие потолки лучше глянцевые или матовые Какой натяжной потолок выбрать? (матовый, глянцевый или сатиновый)Вы приняли решение установить
Каким валиком лучше красить потолок Как правильно красить валиком потолокЕсли вы задались вопросомКак
Как заделать дырку в потолке Ремонт потолка своими рукамиНатяжной потолокОтштукатуренный потолокГипсокартонный потолокЕсли у вас вдруг
Как визуально сделать потолок выше Как сделать низкий потолок визуально вышеВ большинстве типовых квартир и частных
Наиболее читаемое

Чем конопатить дом из бруса

Конопатка брусаЗаделка зазоров и щелей в брусе не намного отличается от...


Битумная мастика для гидроизоляции фундамента

Гидроизоляция фундаментабитумной мастикойОбмазочная гидроизоляция – один из самых распространенных способов...


Какую печь выбрать для дома

Какую печь выбрать?nbspnbspnbspnbspnbspnbspnbspnbspВопрос первый - нужна ли мне печь вообще?nbspnbspnbspnbspДля тех,...